中国文化旅游网 申请特约通讯员 | 设为首页 | 返回主页
全国 切换城市
今日热议:
位置 > 社会热点

“一宅两户,一院二门”之经营权探索

发布时间:2021-02-22 21:23 来源:城乡统筹委 浏览量:62460

中国文化旅游  乡村,任何一个文件与法则,第一思维要站在农民的角度,要从村干部角度思考。

近几年与李兵弟司长(原住建部村镇司司长)、刘奇(国务院参事,三农专家)、农道资管鞠利、隐居乡里陈长春、湖南孙麟、浙江于学兵、吉林孙策、三农学者廖星臣、绿十字孙晓阳以及各地市书记县长都在谈论,乡村振兴与三权分置,究竟何去何从?

01三权分置,突破在即

乡村的特点是自治,工作应该自下而上,从齐家到治国,由乡至城。不然百年乡建怎么会成了百年孤独。

我们近十几年的乡村实践与分析,结合全国各地案例,提出尽可能落地的方法。在我们看来,三权分置与农村宅基地改革最简单方法就是“还权于村委会,项目资金直接落村,扬农民之长,避企业之短,政府帮忙不添乱,只做监督与审核”。

具体来说就是“四共”,即一房二门,城乡共养;一宅两户,田院共享;一村多业,金融共赢;一农三产,保本共利。通过“四共”把“所有权”、“承包权”和“经营权”这些复杂问题简化。

乡村振兴要走正道,不要总想做二产三产,以为仅仅搞民宿、做农家乐、流转土地,农民上楼就叫乡村振兴,要鼓励所有人重视一产,这才是正道。

02一房二门,城乡共养

激活农村宅基地成为盘活经营权的有效方式。其实,一个房子原本就一个门,再给城市人开设一个门,主要用于城市人下乡从村集体租赁闲置房,用时提供租赁人,闲时有村集体投入市场,把投资、养老、旅居、民宿、再租赁融为一体。原宅基地是合法的,使用权归农户,在此基础上,把多余房子经营权交给村委会,村委会要成立一家集体所有制的公司(以下称村投),确保三权分置落地。怎么有效推动三权分置,首先要以农民为主体的操作方法,农民与城市人又能听懂还能落地。

1、城市人下乡建房不合法,买房没产权,同时农民70%的房子空闲。一头需求,一头空闲;一头买违法,一头超盖面积浪费;一头是农民资产闭量,一头是村集体无资产;一头是城市人渴望田园养老,一头是农民无业无收入。

2、乡村目前空房与闲置的房子极高,盘活闲房,增加农民资产收人,可以让城市人养老,未来乡村将有众多新村民下乡,这一块巨大的市场应该是城乡互养。养老也是养房,养房也是就业,就业也是产业,可以委托村投管理与运营,增加村集体收入。

3、所谓城乡共养,就是把农户分出三分之二的房子,三分之一的院子,十分之一的菜地交给村集体,村投负责运营。赚钱了分给农民,不赚钱,房子与地还在。共养的房子,有村投公司又或农民自己投资简装,也可外来资本投资,运营交给专业团队。

4、城乡融合,以最小的干预,最简单的方式进行农村宅基地改革,以市场经济推动乡村治理,村集体通过物业与托管再次与千家万户发生关系,实现城乡联姻。让房不空,人不闲,人有业,村治理。这就是“一房二门,城乡共养”。

03一宅双户,田院共享

一宅双户,原来一户人家再分划分一个户头,比如一层是农房,二层另开一个门,用于经营(可卖经营权),称双户农宅。在合法的基础上增设小户权,小户有村委会、县政府出示经营权的使用权年限权,确定经营权与使用权的法律边界。再简单说,宅基地是集体所有制,宅基地上的房子农民拥有使用权,房子的一层是农民户头,二层以上为城市人的经营权,属小户头,经村委(村投)会确认与县政府监管,也让一穷二白的村集体拥有了资产的经营权。

中国的城镇化率也从改革之初不到20%提高到2019年的60.6%,这背后就是大规模的人口迁徙逆城市化,这部分人口大约3.36亿“新市民”。

有人进城就有人出城,一场疫情,中国大约有1.6亿“老市民”与乡贤返乡(县乡),成为新村民,加上城市老龄化希望过田园生活有4000万人,城市资本与小资人群3000万人,中国约有2.3亿人口涌入乡村。

农村妇女会做饭,会带孩子,勤劳朴素,以至最简单的职业,最没用文化的职业是最赚钱的。一个普通月嫂每月9000~1.2万元,一个全职保姆每月5000~8000。一个会擦窗搞卫生每小时120~180元,他们的收入已超过城市本科与白领收入。

中国不缺有知识高学历人才,中国一个缺少会生活,知情达理,勤劳朴素的劳动者。

很多人想在乡村买一栋房,国家不准,可是私下依然如故,却留下很多问题。比如交通问题、平房扩建、拆迁补偿、涨价、维修,水电气网问题等等,因为不合法,很多事让城市人郁闷至死。

04一村多产,金融共赢

实现产业振兴,建议在有较强组织管理能力的集体组织和市场经济活力较强的乡村,在相对完善的税收体系基础上构建“村投公司”:用“一宅院二门,一宅双门”,以及现有农房与田地资产坐实村集体股份经济合作社(大量合作社形同虚设)。所谓村投,是全体村民所有的公有制集体企业。对等央企、国企、城投、旅投均属于国有资产,乡村是未来中国乡村的国企。

中国一个普通的村,人口3000人,900户,人均一亩地,户均存款在三万元的村庄。我们估算资产规模在2.6亿以上,现金流在2700万元。每个乡镇平均10个村,就拥有26个亿有价资产,2.7亿的现金流。每年一个县(区)多则10亿,少则3~5亿投入乡村建设,可惜这些资产全部沉默。

需要在村集体股份经济合作社基础上,依据《公司法》成立一个村级资产管理公司,由城投或文旅公司延伸传导信用参股村级资产管理公司(村投),把每一家农户看成一个小微企业。

再把宅基地、小户、农田等村域生态资源,通过定位、定量、定权、定价、定股入账至村投公司,与金融机构打通。把过去多年来各级政府投入到乡村基础建设中的沉默资产激活,村集体资产一并归纳村投。在保护宅基地与土地红线下,保护农民财产性收益,在资产增值中激活经营权。

2020年由北京绿十字助力,农道联众实践,在现行法律法规的框架下,在中国发行第一张“两山卡”,真正意义上让金融下乡。我们在广西临桂、宿迁洋河新区、安阳林州等都是以资产管理、信用内化等形式推动运营前置,盘活三资、激活乡村。通过“两山卡”推动村庄内人、钱、地要素小循环到县域三资融通大循环,为农村生产生活、公共服务提供“线上线下一体化”综合支付解决方案。真正的实现资源变资产,变资本,实践落地。村投正式运营。

05一农三产,保本共利

现在所谓“三产融合”这个提法其实是不可能实现,一产二产三产平衡放在一起,所有人多选择二产与三产,放弃一产。农民也不愿,城市人更不会,又苦又累又不挣钱。问题是没有一产,二产与三产就不成立。城市经济极端的自私自利,少了人文与博爱。所谓福布斯榜与亿万富豪都出在城市,利润归个人。乡村滕头村、华西村、永联村,袁家村,南街村等,利润全部归大家所有,原因是三产融合。今天说乡村“三产融合”是梦话,除非是乡贤或者公益活动,也不符合市场规律。

要想“三产融合”唯一可能性就是在村集体领导下,三产联合经营,实现闭环经济才有可能。村干部只要发展产业首先想是“三产融合”的思维,村干部做乡村振兴一定先想到乡村自治与稳定。否则就做不成,也一定是破坏乡村,这个乡村干部与专家、学者或领导的水平差距。偌大的中国,唯有中国乡村才能显示的共产主义,城市的性质决定三产之间是竞争,而绝不是融合。

如何让三产融合?我们期待做二产三产赚钱补贴一产,让资本与企业从利润补一产,一万年也不可能。这些都是理论与文件津津乐道的事。

保本共利,把一产做好,以耕者有其田,一院二门,一宅双户,引入城市人下乡消费,提供服务与闲置房屋,鼓励小农经济,做农民会做的事,村里提供物业,村集体委托专业运营,在二三产中产生利润,做好内部平衡,补贴一产,这叫保本。也就是说一产做好了,二产三产才能有利润,用二产三产利润补一产,叫共利,才能赚钱。用城市资本下乡经营,要做成三产融合,那绝对是体育老师教的数学。

06上山下乡,城乡融合

社科院基于全国调查发布的农村绿皮书显示,中国闲置的宅基地总量占全国农用地的10%。在调查样本村庄中,宅基地闲置率最低为0.3%,最高能达到71.5%。

城市退休与养老并不是他们最幸福的选择,他们需要再次回到社会,期待关爱,而不是被社会休了。城市养老从感情上来说就是“精神上的集中营”,是生活上的“宠物”。60~75岁是人生最完美的人生,孩子长大了,家庭稳定了,退休有工作。刚刚退休下的身体很好,社会经历与经验丰富,也有一定的消费能力,辛苦了一生,此时他们的梦想刚刚开始。

诗与远方成了中老年人的追求,乡村、乡愁、田园、小农、民俗、生态、温度、四代同堂等,这才是老年的期待,而不是天天在养老院里听到的是“今天他死了,明天参加追悼会,后天谁又有抢救”,感觉每天在等待死亡。乡村有小孩,有四季变化,有活生生的风俗,有一块菜园,能以新村民参与乡村生活,这才是中老年的生活。城市人下乡上岗,城乡联动。乡村就地上岗,用好闲置资产,让村干部忙起来,让村集体强起来。

三权分置,让死资产变活资本,是农村改革开放最大红利。


关于我们 | 法律顾问 | 广告服务 | 联系我们 | 版权申明

版权所有 江苏高思文化传媒有限公司备案号:苏ICP备17036779

本站累计访问1115330次